Nem toda ocupação gera direito à propriedade
A regularização de imóveis por meio de usucapião é uma possibilidade jurídica válida, mas cercada de requisitos legais rigorosos. A modalidade extrajudicial, prevista desde o Provimento nº 65/2017 do CNJ, permite realizar o procedimento diretamente em cartório, sem necessidade de ação judicial, desde que respeitados todos os critérios legais.
É fundamental entender: não se trata de uma “regularização automática” de qualquer ocupação, muito menos de uma legitimação de esbulhos ou invasões recentes. O usucapião extrajudicial só se aplica a situações consolidadas e legítimas, com posse prolongada, pacífica e ininterrupta.
Quais são os requisitos do usucapião extrajudicial?
Para que a propriedade possa ser reconhecida fora do Judiciário, o possuidor deve comprovar:
- Posse mansa, pacífica e ininterrupta, sem oposição de terceiros
- Decurso do tempo exigido por lei, conforme a modalidade:
- 5 anos: usucapião especial urbano (art. 1.240 do Código Civil)
- 10 ou 15 anos: usucapião ordinário ou extraordinário (arts. 1.242 e 1.238 do Código Civil)
- Boa-fé e justo título, quando exigido (usucapião ordinário)
- Imóvel delimitado com planta e memorial descritivo assinados por profissional habilitado
- Anuência expressa dos confrontantes (vizinhos) ou decisão judicial suprimindo essa exigência
- Ausência de litígio judicial ou oposição formal de terceiros
Como funciona o procedimento no cartório?
O procedimento deve ser iniciado com requerimento assinado por advogado, acompanhado de uma série de documentos comprobatórios:
- Provas de posse (contas de água/luz, IPTU, recibos, contratos informais etc.)
- Planta e memorial descritivo assinados por engenheiro ou arquiteto
- Certidões negativas da Justiça Federal e Estadual
- Declaração de anuência dos confrontantes
- Certidões cartorárias e matrícula do imóvel
- Parecer do Ministério Público, quando necessário
Se a documentação estiver completa e válida, o cartório poderá reconhecer a propriedade e realizar o registro direto em nome do possuidor, sem necessidade de processo judicial.
Quando o usucapião extrajudicial não pode ser aplicado?
O procedimento não é permitido nas seguintes situações:
- Existência de litígio judicial sobre o imóvel
- Oposição expressa de terceiros durante o procedimento
- Falta de anuência dos confrontantes (sem decisão judicial suprimindo a exigência)
- Documentação incompleta, contraditória ou sem força probatória
- Posse violenta, clandestina ou recente
Nesses casos, a regularização só poderá ser buscada pela via judicial, por meio de ação de usucapião com tramitação perante a Justiça.
Segurança jurídica para quem tem posse legítima
O objetivo do usucapião extrajudicial não é premiar ocupações irregulares ou invasões, mas dar segurança jurídica a quem exerce uma posse consolidada de boa-fé, há anos, sem contestação.
O procedimento reduz custos, evita a morosidade judicial e permite que muitas famílias finalmente tenham o imóvel registrado em seu nome, com escritura válida perante o cartório e a lei.
Conclusão
O usucapião extrajudicial é uma alternativa eficiente e legal para regularizar imóveis, desde que os requisitos sejam rigorosamente cumpridos. A atuação de um advogado especializado é essencial para:
- Avaliar se o caso se enquadra nas exigências legais
- Reunir e revisar toda a documentação técnica e cartorária
- Conduzir o processo de forma segura e sem riscos de nulidade
Se você ocupa um imóvel há anos e deseja entender se tem direito à propriedade, procure assessoria jurídica especializada antes de iniciar qualquer procedimento.
